Anda mau hibah tanah ke anak? Atau mau kasih rumah ke adik?
Pasti langsung mikir: “Berapa sih biaya pembuatan akta hibah di PPAT? Jangan-jangan nanti ditagih puluhan juta?”
Pertanyaan itu wajar.
Saya sudah urus puluhan akta hibah untuk klien. Dan jujur: 80% orang kaget begitu lihat rincian biaya. Bukan karena mahal, tapi karena mereka tahunya cuma setengah-setengah.
Mari saya buka semuanya.
Apa Itu Akta Hibah dan Kenapa Harus ke PPAT?
Hibah itu pemberian cuma-cuma.
Anda kasih tanah ke anak. Atau ke orang tua. Tanpa harus dibayar sepeser pun.
Tapi di mata hukum, kasih-kasihan secara lisan itu tidak cukup.
Pasal 1682 KUHPerdata bilang: Hibah harus pakai akta notaris. Kalau untuk tanah, pejabatnya PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Kenapa?
Karena tanpa akta PPAT, Anda tidak bisa balik nama sertifikat. Sertifikat masih atas nama Anda. Anak Anda cuma pegang tanah, bukan pemilik sah.
Kalau suatu saat Anda punya utang, tanah itu bisa disita. Meskipun sudah Anda “kasih” ke anak.
Paham kan pentingnya?
Rincian Biaya Pembuatan Akta Hibah di PPAT
Sekarang masuk ke inti.
Berapa biaya bikin akta hibah di PPAT?
Dasar hukumnya Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021. Ini aturan mainnya:
- Nilai tanah sampai Rp500 juta: maksimal 1%
- Rp500 juta – Rp1 miliar: maksimal 0,75%
- Rp1 miliar – Rp2,5 miliar: maksimal 0,5%
- Diatas Rp2,5 miliar: maksimal 0,25%
Ini batas atas. Bukan tarif mati.
Artinya? Anda bisa nego. PPAT boleh ambil lebih murah. Tidak boleh lebih mahal dari angka diatas.
Contoh simulasinya:
Bapak Anto kasih tanah ke anaknya. Nilai tanah Rp600 juta.
Perhitungannya:
- 1% dari Rp500 juta = Rp5 juta
- 0,75% dari Rp100 juta (sisa) = Rp750 ribu
Total maksimal jasa PPAT = Rp5,75 juta.
Sudah termasuk honor saksi. Jadi jangan ditambah-tambah lagi.
Tunggu, Masih Ada Biaya Lain!
Nah, ini yang bikin orang kaget.
Biaya PPAT cuma satu bagian. Masih ada pajak dan biaya negara.
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Ini pajak daerah. Tarifnya 5% dari (NPOP – NPOPTKP).
NPOP = Nilai tanah (biasanya pakai NJOP atau harga pasar)
NPOPTKP = Nilai Tidak Kena Pajak. Setiap daerah beda.
Contoh Jakarta: NPOPTKP hibah ke anak sampai Rp1 miliar.
Artinya kalau nilai tanah Rp900 juta = BPHTB NOL.
Kalau tanah Anda Rp1,5 miliar, yang kena pajak cuma selisih Rp500 juta. BPHTB-nya Rp25 juta.
2. PPh Final
Ini yang paling sering salah.
Tarif PPh pengalihan tanah bangunan = 2,5% dari nilai bruto.
Tapi untuk hibah ke keluarga sedarah (orang tua ke anak kandung), Anda bisa BEBAS PPh.
Caranya? Urus SKB (Surat Keterangan Bebas) di KPP Pratama sebelum tanda tangan akta.
Kalau tidak urus, kena pajak 2,5%. Kalau tanah Rp1 miliar, bayar Rp25 juta.
3. PNBP Balik Nama
Setelah akta jadi, Anda urus balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.
Biayanya = (Nilai tanah per m² x Luas tanah) / 1.000
Contoh tanah 200 m², harga tanah Rp3 juta/m² = (200 x 3.000.000) / 1.000 = Rp600.000.
Total Biaya: Hitung Sendiri
Biar gampang, saya kasih simulasi lengkap.
Kasus:
- Tanah di Tangerang, luas 200 m²
- NJOP Rp3 juta/m² = total Rp600 juta
- Hibah dari orang tua ke anak kandung
Rinciannya:
| Komponen | Perhitungan | Biaya |
|---|---|---|
| Jasa PPAT | 1% x Rp500 juta + 0,75% x Rp100 juta | Rp5.750.000 |
| BPHTB | NPOPTKP Tangerang Rp300 juta (asumsi), kena pajak Rp300 juta x 5% | Rp15.000.000 |
| PPh | SKB (bebas) | Rp0 |
| PNBP Balik Nama | (3jt x 200)/1000 | Rp600.000 |
| TOTAL | Rp21.350.000 |
Nah, itu estimasi totalnya. Bukan cuma biaya PPAT.
Syarat-Syarat yang Perlu Disiapkan
Biar proses lancar, siapkan ini:
Dari pemberi hibah:
- Fotokopi KTP (masih berlaku)
- Fotokopi KK
- Sertifikat asli tanah
- SPPT PBB tahun berjalan
Dari penerima hibah:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK
Saksi:
- 2 orang saksi dewasa (bisa bawa sendiri atau disediakan PPAT)
Pertanyaan yang Sering Masuk
“Kalau hibah ke anak kandung, kena pajak?”
Kena BPHTB iya, tapi bisa kecil kalau NPOPTKP besar. PPh bisa nol kalau urus SKB.
“Bisa bayar pakai uang bersama?”
Bisa. Tapi secara aturan, BPHTB ditanggung penerima hibah. Jasa PPAT biasanya dibayar pemberi.
“Berapa lama prosesnya?”
Akta jadi 1-2 hari. Balik nama di BPN sekitar 2-4 minggu.
“Kalau tanah warisan, pakai akta hibah?”
Tidak. Warisan pakai akta waris. Hibah untuk pemberian semasa hidup.
“Boleh kasih ke anak angkat?”
Boleh. Tapi pajaknya beda. Untuk anak angkat, tidak termasuk keluarga sedarah. PPh tetap 2,5% dan BPHTK lebih besar.
Jangan Cuma Tanya Biaya PPAT
Biaya pembuatan akta hibah di PPAT itu cuma satu komponen.
Total biaya = jasa PPAT + BPHTB + PNBP.
Yang bikin mahal biasanya pajak, bukan PPAT-nya.
Jadi sebelum datang ke PPAT, cek dulu:
- Nilai tanah Anda
- NPOPTKP di daerah Anda
- Urus SKB PPh kalau hibah ke keluarga sedarah
Dengan begitu, Anda datang sudah siap. Tidak kaget. Tidak mikir “kok bisa semahal ini?”
Hitung dulu, baru tanda tangan.
Karena lebih baik tahu dari awal daripada menyesal di akhir.
Related Posts:
